Každá stavba rodinného domu začíná hledáním vhodného místa. Většinová představa o pozemku je krásný, rovný a velký pozemek pro umístění samostatně stojícího rodinného domu. Bohužel těch ideálních je jako šafránu, a tak více často v nabídkách různých realitních kanceláří narazíte na pozemky, které svým charakterem vyděsí nejednoho budoucího stavebníka. V tomto článku se více zmaříme na problematiku výstavby na úzkých pozemcích včetně doporučení, jak se s danou situací vypořádat.
Volně stojící rodinný dům na úzkém pozemku není mýtus
Úzké pozemky, na kterých se dá postavit samostatně stojící rodinný dům jsou spíše raritou. Častokrát se jedná o bývalé pozemky pro zemědělskou výrobu (např. pěstování vinné révy), které se změnou územního plánu staly zastavitelné rodinným domem. Před zakoupením takového pozemku je vhodné vždy zmapovat blízké okolí – okolní stavby i ostatní pozemky, protože výstavba vašeho rodinného domu by neměla znemožnit i výstavbu na sousedních pozemcích.
Výsledkem často bývá stavba s obdélníkovým půdorysem s jednou stranou výrazně delší, přičemž kratší strana se rozměrově pohybuje okolo 6,5 metru. Další zmenšování této strany je sice možné, ale pro využití stavby na bydlení nepraktické. U přízemních staveb vznikají dlouhé chodby, u patrových domů nastávají problémy s umístěním schodiště. U obou typů jsou pak problémy s vybavením jednotlivých místností zařizovacími předměty a nábytkem.
Za příklad rozumně navrženého volně stojícího rodinného domu nám může posloužit stavba katalogového rodinného domu Klaudie 89 4+kk. Svým tvarem i vnitřním uspořádání může být vhodnou inspirací pro vyřešení bydlení na úzkém pozemku.
Obrázek realizace samostatně stojícího rodinného domu v obci Maršov (Zdroj: Rovax)
Dvojdům aneb blíže ke svému sousedovi
Daleko častěji však narazíte na úzké pozemky, kde se již nachází na jeho hranici dům souseda. Snaha o umístění samostatně stojícího rodinného domu tak nepřipadá v úvahu, protože odstupové vzdáleností spolu s malou uliční šíří vytvoří nedostatečné podmínky pro smysluplně obyvatelný domov. Řešením dané situace může být umístění nového objektu ke společné hranici (vytvoření dvojdomu). Díky umístění stavby na hranici získáme více místa pro dům, ale i možnost průjezdu či průchodu na zbývající část zahrady. Ztrácí se sice možnost umístění otvorů do jedné štítové stěny, ale takto získaný prostor (většinou se jedná o vzdálenost minimálně dvou metrů od hranice pozemku) se již velmi pozitivně podepíše při navrhování dispozice rodinného domu. V rukou odborníka lze vyřešit i absenci oken ve štítové stěně. U přízemních staveb může pomoci změna půdorysného tvaru z obdélníku na tvar dispozice do ‚L‘ a u patrových staveb si můžeme pomoci doplněním střešních oken, popřípadě vikýře.
Vhodné kandidáty pro inspiraci v případě přízemní varianty můžete najít v domech Ekonomy 58 3+kk – uliční šíře je okolo 9,4m, Marianě 82 4+kk – tvar domu ‚L‘, uliční šíře okolo 10,6m. U patrových rodinných domů stojí za zmínku Klaudie 81 4+kk – uliční šíře okolo 8,2m nebo Klaudie 119 5+kk uliční šíře okolo 8,6m.
Obrázek rozestavěného patrového rodinného domu v Šebetově – první polovina dvojdomu (Rovax)
Řadový rodinný dům
Posledním řešením, jak se vypořádat se stavbou na úzkém pozemku je postavení řadového rodinného domu – stavba je na pozemku umístěna v plné uliční šíři, na štítové stěny navazují další sousední stavby a vzniká souvislá uliční zástavba.
Pozemky takového typu – úzké a s okolní zástavbou, vznikají nejčastěji v jádrových částech obcí, kdy stávající zástavba ustupuje nové. Dalším místem kde se takové pozemky vyskytují jsou v nově vznikající lokality. Řadová zástavba výrazně snižuje nároky na velikosti pozemků, které jsou potom levnější a lépe prodejné.
Nová stavba umístěná od hranice k hranici pozemku automaticky přichází o možnost umístit okna do štítových stěn. Rovněž i charakter střechy je jasně dál okolní zástavbou – typicky se jedná o sedlovou střechu s orientací hřebene souběžně s ulici a v ojedinělých případech se dá použít plochá či pultová střecha. Další nevýhoda bývá s nedostatkem místa pro vyřešení parkování na vlastním pozemku – nedostatečný prostor před domem(předzahrádka). Řešení je návrh garáže nebo krytého průjezdu jež jsou součástí stavby. Pakliže selže i tato možnost a nelze zajistit přístup na pozemek z jiné části nezbývá nic jiného než se poohlédnout po parkování v docházkové vzdálenosti třeba na obecním parkovišti. Naštěstí nově vznikající lokality s těmito omezeními pracují dostatečně dopředu. Šířky veřejných prostranství jsou navrženy v dostatečné velikosti včetně volného prostoru před budoucím řadovým domem s možností zřízení parkování.
Dispoziční řešení řadových domů se maximálně přizpůsobí podle podmínek, ve kterých se pozemek nachází. Najít tak vhodnou stavbu z katalogových řešení může být větší oříšek, a i tak se individuálním úpravám patrně nevyhnete. Příkladem menšího přízemního rodinného domu vhodného do těchto podmínek může být Ekonomy 58 3+kk – uliční šíře je okolo 9,4m. Pro početnější rodiny může být inspirací dům Mariana 104 4+kk – uliční šíře okolo 12,6m, která s pár drobnými úpravami může skvěle zapadnou mezi již existující zástavbu.
Obrázek přízemního z výstavby rodinného domu v Pravčicích – konec řadové zástavby (Rovax)
Nechcete-li se však držet při zemi a nebojíte se schodiště, můžete využít řešení, které nabízí patrový dům Klaudie 82 3+kk – uliční šíře okolo 6,8m nebo Klaudie 119 5+kk – uliční šíře okolo 8,6m. Zásadní u těchto domů je doplnění střešních oken nebo vikýřů. Bez doplnění oken by se z horních pokojů staly pouze temné skladovací prostory. Obecně vzato jsou patrové domy v případě úzkých pozemků ve výhodě před těmi přízemními, protože s využitím podkroví klesají nároky na zastavěnou plochu.
Obrázek přízemního rodinného domu s krytým průjezdem ve Strachotíně (Zdroj: Rovax)
Dům s obytným podkrovím nebo s plným patrem?
Nečekaným spojencem při hledání maximálního využití úzkého pozemku se může stát i místní územní plán. Ten nám kromě funkčního využití územní dále také stanovuje v rámci podmínek prostorového uspořádání limity pro využití daného místa. Jedním z regulativů zpravidla bývá stanovení maximální podlažnosti pro budoucí stavby. Pro okrajové časti obcí je výstavba limitována na přízemní stavby nebo s obytným podkrovím. Jádrové části obcí, kde bývají i hojně zastoupeny úzké pozemky se však limity častěji navyšují, a tak se zde dají postavit i rodinné domy s více jak dvěma nadzemními podlaží. Výhodou takto stanovených podmínek je možnost volby, zdali ve vašem rodinném domě budete v horním patře bojovat se šikminami (u domů s obytným podkrovím) nebo si postavíte stavbu s plnohodnotný druhým patrem a výrazně si tím zvýšíte její užitnost. Nehrozí vám nárazy do zkosených hran podhledu, výběr zařízení místností nepodléhá proměnlivé výšce v různých místech místností, a i prosvětlení a větrání prostorů je díky klasickým oknům lepší.
Obrázek řadového rodinného domu s plný patrem v Rakvicích (Zdroj: Rovax)
Nová legislativa jde vstříc stavebníkům
Stávající legislativa prošla významnější proměnou. Dříve se umísťování rodinných domů řídilo vyhláškou č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na výstavbu. V § č.25 věnovaného vzájemnému odstupu staveb se tak čtenář mohl dočíst, že jeli mezi rodinný domy volný prostor tak vzdálenost mezi nimi nemá být menší než 7 m a vzdálenost od společných hranic nesmí být menší než 2m. Ve zvlášť stísněných podmínkách (což může být chápáno jakou úzký pozemek) však paragraf připouštěl i snížení vzdálenosti na 4 m, avšak za předpokladu, že v protilehlých stěnách nebudou okna do obytných místností.
Nová vyhláška č.146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu je daleko benevolentnější co se týká umísťování nových staveb do území. V § č.11 je napsáno, že stavba se umisťuje v souladu se stavební čárou stanovenou podle převažujícího charakteru zástavby a jejího vztahu k veřejnému prostranství. Zároveň ale platí, že umístěním nové stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba na sousedním pozemku nebo ohrožena stávající. Stavba musí být umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma veřejného prostranství. Tyto věty jistě potěší nejen budoucí stavebníky na úzkých pozemcích, ale i ostatní.
Pokud zvažujete koupi úzkého pozemku nebo již takový vlastníte a chcete se brzy pustit do realizace, vždy je lepší vše probrat s architektem nebo projektantem a společně navrhnout vhodnou stavbu na Váš pozemek. Proto se na nás neváhejte s vašimi dotazy obracet a využít naší více jak třicetileté zkušenosti se stavěním vysněných domovů.
